Cuando compras, vendes o planeas construir en una finca, pensamos que los papeles oficiales nos dan la imagen exacta del terreno. Pero la realidad puede ser otra: es muy común que la información del Catastro, de las escrituras notariales y de las mediciones reales no coincidan. Por ejemplo, imagina que quieres construir la casa de tus sueños y descubres que el terreno mide menos de lo que dice la escritura, lo que puede afectar el tamaño permitido para tu proyecto. O quizá te surjan problemas legales al vender un inmueble por tener linderos confusos.

En este artículo, te explico de forma práctica y con ejemplos qué significa cada una de estas medidas, cómo se calculan, por qué pueden diferir y cuál es la referencia en distintas situaciones. También veremos por qué es tan importante que estos datos estén en línea para evitar líos administrativos y legales, y qué trámites seguir para regularizar cualquier diferencia. Además, comentaré cómo la georreferenciación de las parcelas se ha vuelto cada vez más necesaria para que los registros reflejen la realidad del terreno. Si estás por comprar, vender o empezar un proyecto de construcción, esta información te ayudará a prevenir y solucionar posibles complicaciones.

¿Qué es la superficie catastral?

La superficie catastral es la que aparece en el Catastro Inmobiliario, un registro gestionado por la Dirección General del Catastro. Su principal objetivo es determinar la base para calcular impuestos, como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Para definir esta medida se usan varias fuentes: planos antiguos, fotografías aéreas, ortofotografías y, en algunos casos, datos de mediciones viejas.

Es importante saber que pagas impuestos según lo que figura en el Catastro, y este dato no siempre se actualiza al ritmo de las modificaciones del terreno. Aunque se hacen actualizaciones periódicas, en zonas rurales o en fincas antiguas es posible que la información esté desfasada respecto a los cambios reales.

¿Qué es la superficie según escrituras?

La superficie según escrituras es la medida que aparece en la escritura pública del inmueble, ese documento notarial que se inscribe en el Registro de la Propiedad. En él se describen las características y límites del terreno, usando mediciones y criterios que en su momento se aceptaron como correctos.

Muchas veces, estas mediciones se hicieron hace años usando métodos manuales y escalas, lo que puede generar diferencias importantes al compararlas con mediciones modernas. Además, la unidad de medida puede variar de un ayuntamiento a otro. Esto significa que, si quieres construir, la diferencia entre lo que dice la escritura y la medida real puede causarte problemas legales o incluso obligarte a cambiar ciertos aspectos del proyecto.

¿Qué es la superficie real mediante levantamiento topográfico?

La superficie real es la que se obtiene mediante un levantamiento topográfico hecho por un profesional, como un topógrafo. Usando tecnología precisa (GPS, estaciones totales, drones, etc.), se mide el terreno de manera exacta para reflejar sus límites y extensión real.

Con el avance de la tecnología, estos métodos son cada vez más precisos. Esto hace que la superficie real, obtenida con un levantamiento topográfico, sea la que mejor representa la realidad del terreno. Para proyectos de edificación, construcción o incluso para vender una propiedad, contar con esta medida exacta es fundamental. Además, tener una medición precisa te ayuda a evitar sorpresas en obra, como descubrir que el espacio disponible es menor al planeado.

¿Por qué pueden diferir estas superficies?

Las diferencias entre la superficie catastral, la de escrituras y la real se deben a varios factores:

Errores administrativos: Puede pasar que el Catastro use planos antiguos o que se introduzcan datos equivocados en el sistema. Por ejemplo, el Catastro podría mostrar una medida menor si se omitió por error alguna zona de la finca. Esto afecta el cálculo del IBI y puede hacer que pagues impuestos sobre una superficie distinta a la real.

Mediciones antiguas: Las mediciones hechas hace décadas con métodos rudimentarios (como cuerdas y reglas) pueden no coincidir con la realidad actual del terreno.

Modificaciones en la finca: Con el tiempo, es normal que se hagan divisiones, ampliaciones o modificaciones en el terreno. Un terreno que antes era único puede haberse subdividido sin que se actualicen los documentos oficiales. Esto puede generar conflictos con vecinos, discrepancias en impuestos o problemas para obtener licencias de obra.

Inexactitud en la cartografía catastral: En zonas rurales o de difícil acceso, las delimitaciones pueden haber sido hechas de forma aproximada, lo que genera diferencias notables entre lo que dice el Catastro y la medida real.

Consideración realista: Muchos propietarios se llevan sorpresas al descubrir que el terreno, medido de forma inexacta en los documentos oficiales, es menor de lo que pensaban. Esto puede impedir que tengas la superficie mínima para construir o obligarte a modificar el diseño del proyecto, aumentando costos y retrasos.

¿Qué superficie exige el Ayuntamiento para conceder la licencia de obra?

Cuando solicitas una licencia de obra, el Ayuntamiento se basa en la información que presentas junto con el proyecto técnico. Normalmente, se necesitan datos precisos sobre la extensión y distribución de la parcela, y se usan tanto los datos catastrales como la medición topográfica.

Hoy en día, es casi obligatorio incluir un informe topográfico en el proyecto de construcción, certificando la superficie real del terreno. Si esta medida difiere de lo que aparece en la escritura o en el Catastro, el Ayuntamiento te pedirá que regularices la discrepancia antes de dar la licencia.

En la práctica, si el Ayuntamiento detecta diferencias entre la documentación y la realidad, puede exigir que se inicie un proceso de actualización registral y catastral. Esto puede implicar la intervención de un notario y la modificación de la escritura pública, lo que refuerza la necesidad de contar con una medición exacta desde el principio.

Por eso, es recomendable que, antes de presentar cualquier solicitud, realices un levantamiento topográfico para tener datos actualizados y precisos. Esto no solo agiliza los trámites ante el Ayuntamiento, sino que también evita correcciones posteriores, que pueden resultar costosas y demoradas.

La importancia de la georreferenciación y los trámites necesarios

La georreferenciación es el proceso de asignar coordenadas exactas a una parcela para ubicarla de forma precisa en el mapa. Esto asegura que los registros oficiales (Catastro y Registro de la Propiedad) reflejen la realidad del terreno. Para ello, se usan tecnologías como el GPS y sistemas de información geográfica (SIG).

Si decides actualizar los datos de tu finca, un técnico especializado hará un levantamiento topográfico y te entregará un informe con las coordenadas exactas del terreno. Con estos datos, tanto el Catastro como el Registro de la Propiedad tendrán información precisa, evitando futuras discrepancias.

Además, la georreferenciación no solo ayuda a regularizar la información, sino que también facilita la planificación urbanística, ya que las autoridades locales disponen de un mapa exacto de todas las parcelas, lo que mejora la gestión del territorio y la toma de decisiones.

Conclusión

En resumen, entender las diferencias entre la superficie catastral, la de escrituras y la real es clave para evitar problemas legales, administrativos y económicos. Cada una de estas medidas cumple un rol distinto: la catastral se usa para fines fiscales, la de escrituras para la transmisión legal del inmueble, y la medición topográfica para tener la precisión necesaria en proyectos de construcción y para reflejar la realidad del terreno.

Si piensas comprar, vender o empezar un proyecto de construcción, asegúrate de que la información sobre la superficie de tu finca sea consistente y esté actualizada. Contar con profesionales que hagan un levantamiento topográfico y gestionar la actualización en el Catastro y el Registro de la Propiedad no solo te evitará complicaciones, sino que también aumentará el valor y la seguridad de tu inversión.

Antes de tomar cualquier decisión, revisa bien todos los documentos, compara las mediciones y, si es necesario, comienza el proceso de regularización. Tener claros los límites y la extensión de tu propiedad es el primer paso para que todos tus proyectos, ya sea de construcción o de compraventa, salgan sin problemas.

Si tienes alguna duda o necesitas asesoramiento específico sobre la regularización de la superficie de tu finca, no dudes en consultarme. Invertir en claridad y precisión es, sin duda, invertir en tranquilidad y seguridad

Espero que esta información te haya sido útil, y te animo a seguir atento, ya que cada tanto publicaré un nuevo artículo con temas relacionados que podrían ser de tu interés. Si tienes alguna duda puedes hacerme un comentario en el siguiente cuadro: