El cambio de uso de un local comercial a vivienda es una opción cada vez más viable en A Coruña. Esta ciudad, como muchas otras áreas urbanas tensionadas, enfrenta una fuerte demanda de alquiler y compra de viviendas, mientras numerosos locales comerciales permanecen cerrados y sin actividad. Este fenómeno genera una oportunidad única para revitalizar inmuebles en desuso. Sin embargo, llevar a cabo esta transformación requiere seguir una serie de pasos técnicos, administrativos y legales. A continuación, se presenta una guía detallada para realizar este proceso con éxito, conforme al marco legal urbanístico vigente.

1. Estudio de Viabilidad Inicial

El primer paso es realizar un estudio de viabilidad, un análisis esencial para determinar si el inmueble es apto para el cambio de uso. Este estudio incluye:

Revisión estructural: Evaluar la solidez del edificio y las posibilidades de adaptación.

Dimensiones y superficies: Verificar que el local cumple con los mínimos requeridos por la normativa.

Ubicación: Asegurarse de que el entorno permite la transformación de uso, de acuerdo con la normativa urbanística y el Decreto de Habitabilidad de Galicia (Decreto 128/2023).

El objetivo es garantizar que el local pueda cumplir con los requisitos de habitabilidad y seguridad establecidos para viviendas.

2. Certificado de Compatibilidad Urbanística

Una vez comprobada la viabilidad técnica, el siguiente paso es solicitar el certificado de compatibilidad urbanística al Ayuntamiento. Aunque este documento no es obligatorio, resulta muy útil para confirmar que la zona donde se encuentra el local permite el cambio de uso. Además, este certificado agiliza el proceso administrativo y reduce riesgos futuros.

3. Elaboración del Proyecto Arquitectónico

Con el estudio de viabilidad y el certificado de compatibilidad confirmados, se procede a elaborar el proyecto arquitectónico. Este proyecto debe ajustarse estrictamente a la normativa vigente y considerar los siguientes aspectos clave:

Superficie y Distribución Mínima

Estancia principal: Al menos 25 m² si es un espacio único que integra salón y dormitorio.

Cocina: Mínimo de 5 m².

Baño: Mínimo de 5 m².

Lavadero y tendedero: Al menos 3 m².

Espacio de almacenamiento: Mínimo de 1 m².

La superficie útil total debe estar entre 40 y 50 m² para cumplir con los estándares de confort establecidos en el Decreto 128/2023.

Altura Mínima

La normativa exige una altura mínima de techos de 2,40 metros, aunque en espacios de servicio como cocinas y baños se permite una altura de 2,20 metros. Esto representa una reducción respecto al Decreto 29/2010, que requería 2,50 metros.

Protección de Vistas

Las ventanas deben cumplir con normas de privacidad y no abrirse directamente hacia la vía pública si están a menos de 1,80 metros del suelo. Este requisito se puede eludir si la fachada está retranqueada al menos 2 metros de la alineación de la calle.

Ventilación e Iluminación Natural

Las habitaciones principales deben contar con ventanas adecuadas para garantizar iluminación y ventilación natural.

Los baños, lavaderos y aseos pueden carecer de ventanas, pero deben tener ventilación forzada.

La campana extractora de la cocina debe disponer de salida directa a cubierta, salvo que el Ayuntamiento permita campanas con filtros de carbono, algo que debe verificarse específicamente.

4. Solicitud de Licencia de Cambio de Uso

Con el proyecto arquitectónico finalizado, se debe solicitar la licencia de cambio de uso en el Ayuntamiento. Este trámite requiere:

• Presentar el proyecto arquitectónico.

• Incluir el certificado de compatibilidad urbanística.

• Abonar las tasas administrativas correspondientes.

• Incorporar documentación adicional, como las certificaciones de la dirección facultativa o estadísticas exigidas por el Ayuntamiento.

Una vez obtenida la licencia, también se debe pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) antes de iniciar las obras. Este proceso puede variar según las particularidades de cada municipio.

5. Ejecución de las Obras

Con la licencia en mano, se pueden iniciar las obras, que deben comenzar en un plazo máximo de seis meses desde su obtención. Las reformas deben ajustarse rigurosamente al proyecto aprobado y cumplir con todos los requisitos de habitabilidad y seguridad. Entre las modificaciones comunes se encuentran:

• Adecuación de instalaciones (electricidad, agua, gas y saneamiento).

• Redistribución de espacios interiores.

• Instalación de ventanas y ajuste de alturas de techos.

El control de calidad durante esta etapa es clave para evitar retrasos o incumplimientos.

6. Inspección y Licencia de Primera Ocupación

Una vez concluidas las obras, se debe solicitar la licencia de primera ocupación. El Ayuntamiento realizará una inspección para verificar que el inmueble cumple con todos los requisitos de habitabilidad establecidos en el proyecto. Si el resultado es positivo, se otorga esta licencia, lo que permite que el inmueble sea reconocido oficialmente como vivienda.

7. Registro en el Catastro y el Registro de la Propiedad

El paso final es inscribir el cambio de uso en el Registro de la Propiedad y notificarlo al Catastro. Este trámite es esencial para que el inmueble sea reconocido legalmente como vivienda, lo que tendrá implicaciones fiscales y permitirá acceder a financiación y otros servicios.

Costes y Tiempos

Costes

Los costos del proceso dependen de varios factores:

• Honorarios profesionales: Incluyen arquitectos, aparejadores y otros técnicos.

• Tasas administrativas: Varían según el municipio.

• ICIO: Dependerá del presupuesto de las obras.

• Obras: El gasto dependerá de la magnitud y complejidad de las reformas.

En promedio, los costes pueden oscilar entre 15.000 y 50.000 euros, aunque pueden ser mayores en proyectos complejos.

Tiempos

El tiempo de tramitación también varía:

• Estudio de viabilidad y proyecto: 1 a 3 meses.

• Solicitud de licencia: 3 a 6 meses.

• Ejecución de obras: 6 meses a 1 año.

• Inspección y licencias finales: 1 a 3 meses.

En total, el proceso completo puede llevar entre 6 meses y 3 años, dependiendo de la celeridad en cada etapa.

Espero que esta información te haya sido útil, y te animo a seguir atento, ya que cada día publicaré un nuevo artículo con temas relacionados que podrían ser de tu interés.