Transformar un local comercial en una vivienda habitable es una idea que cada vez más propietarios contemplan. En muchas ciudades hay locales vacíos o en desuso que podrían aprovecharse como vivienda, pero el proceso no es tan sencillo como hacer una reforma.
Para que un local se convierta en vivienda es obligatorio cumplir una serie de requisitos legales y técnicos que garanticen que el nuevo espacio sea seguro, saludable y cumpla con las condiciones mínimas de habitabilidad.

En este artículo te explico, como arquitecto, qué exige la normativa gallega, cuáles son los pasos a seguir y en qué puntos suelen surgir los problemas.

¿Qué significa “cambio de uso”?

El cambio de uso es la modificación legal del destino de un inmueble: en este caso, pasar de tener un uso terciario o comercial a un uso residencial. Aunque físicamente parezca suficiente con hacer una obra interior, no se puede vivir en un local sin que el Ayuntamiento lo autorice expresamente y sin que el espacio cumpla los requisitos de una vivienda.

Este cambio debe tramitarse mediante un proyecto técnico redactado por un arquitecto, que justifique que la vivienda cumple las condiciones exigidas por la normativa vigente: las más importantes son el Código Técnico de la Edificación (CTE), las ordenanzas municipales y el Decreto de habitabilidad de Galicia.

Condiciones mínimas para que un local sea habitable

Antes de iniciar el trámite, conviene comprobar si el local puede cumplir las condiciones básicas de habitabilidad. No todos los locales son aptos: hay muchos que, por su ubicación o características, no pueden convertirse en vivienda.

Los principales requisitos son los siguientes:

a) Altura libre.

La vivienda debe tener una altura mínima entre el suelo y el techo, que suele ser de 2,50 m en estancias principales (salón, dormitorios) y 2,20 m en zonas de paso o baños. En la ultima modificación del decreto se modificó este punto, permitiéndose ahora una altura de 2,40 m en las estancias principales.
Aún así, en plantas bajas o locales con poca altura, a menudo esta condición no se cumple, y no siempre es fácil corregirla.

b) Ventilación e iluminación natural

Cada estancia habitable debe tener ventanas al exterior o a un patio de luces, con una superficie mínima de apertura que garantice una ventilación suficiente.
Si el local solo tiene fachada a la calle y ninguna ventana en la parte posterior, puede ser difícil cumplir la exigencia de ventilación cruzada o iluminación en los dormitorios interiores. En estos casos las ventanas solo pueden iluminar a la estancia en un fondo máximo de 7,50 m o 2,2 veces el ancho de la misma.

c) Condiciones de salubridad

El espacio debe estar protegido frente a humedades, filtraciones o condensaciones. Los locales en planta baja o semisótano requieren un tratamiento especial del suelo y muros perimetrales, además de una barrera contra el gas radón si el municipio está en zona de riesgo (como ocurre en buena parte de Galicia).

d) Aislamiento acústico y térmico

El nuevo uso residencial implica cumplir con el DB-HR (Protección frente al ruido) y el DB-HE (Ahorro de energía) del CTE. Esto suele obligar a reforzar los cerramientos y las divisiones con zonas comunes, mejorar la carpintería exterior y dotar al local de un sistema de ventilación mecánica controlada.

e) Accesibilidad y seguridad

La nueva vivienda debe tener acceso desde una zona común o desde la vía pública sin barreras arquitectónicas. Además, debe cumplir los requisitos de seguridad estructural (DB-SE) y protección contra incendios (DB-SI).
Si la rasante de la vivienda no está a cota de la calle será necesario dotarla de un acceso adaptado.

Documentación y trámites necesarios

El proceso para convertir un local en vivienda no se puede hacer sin proyecto. Estos son los principales pasos a seguir:

a) Encargo del proyecto

Un arquitecto te redactará un proyecto de cambio de uso y reforma, que incluye planos, memoria, cumplimiento del CTE y un presupuesto detallado. Este documento servirá tanto para solicitar la licencia como para ejecutar la obra.

b) Solicitud de licencia municipal

El proyecto se presenta en el Ayuntamiento acompañado de la solicitud de licencia de obra mayor.
Cada ayuntamiento tiene su propio procedimiento, pero en general se requiere:

• Proyecto visado por el colegio profesional.
• Pago de tasas e impuestos (ICIO, tasa urbanística).
• Acreditación de la titularidad del inmueble.

El Ayuntamiento revisa el proyecto y, si cumple con las ordenanzas, concede la licencia de obra y de cambio de uso. Los cambios de uso no son comunicación previa con lo que toca esperar.

c) Ejecución de la obra

La obra debe realizarse bajo la dirección de un arquitecto y un arquitecto técnico (aparejador), quienes supervisan que la ejecución se ajuste al proyecto autorizado. También se deberá nombrar un coordinador de seguridad y salud, que suele ser el mismo arquitecto técnico.

d) Final de obra y certificado

Una vez terminada la obra, se emite el certificado final de obra, que acredita que todo se ha realizado conforme al proyecto aprobado.

e) Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación

Con el certificado final y el visado del Colegio de Arquitectos, se solicita en el Ayuntamiento la licencia de primera ocupación. Este documento es esencial para empadronarse, contratar suministros o registrar la vivienda.

f) Inscripción en el Registro de la Propiedad

Por último, debe inscribirse el cambio de uso en el Registro, presentando la escritura pública ante notario y el certificado de habitabilidad. Solo así la vivienda adquiere plenamente su condición legal y puede venderse o alquilarse como tal.

Limitaciones urbanísticas frecuentes

Uno de los errores más comunes es pensar que cualquier local puede transformarse en vivienda, cuando la normativa urbanística puede prohibirlo expresamente. Por ejemplo:

• En plantas sótano o semisótano no se permiten viviendas.
• En calles con altas cargas de tráfico o ruidos, puede exigirse un aislamiento reforzado.
• En zonas comerciales o de uso exclusivo terciario, el cambio de uso puede no estar autorizado por el plan general en vigor.

Por ello antes de iniciar el proyecto, suelo consultar la calificación urbanística del inmueble y comprobar que el uso residencial es compatible.

Papel de la comunidad de propietarios

Si el local forma parte de un edificio con comunidad, el propietario deberá informar del cambio de uso y, en algunos casos, pedir autorización si la transformación afecta a elementos comunes (fachada, estructura, portal, instalaciones, etc.).
La Ley de Propiedad Horizontal permite el cambio siempre que no se altere la seguridad ni la configuración del edificio, pero conviene hacerlo con transparencia para evitar conflictos.

Costes aproximados

El coste total de un cambio de uso depende mucho del estado del local, su tamaño y la calidad de la reforma, pero conviene tener una idea orientativa:

• Proyecto técnico y dirección de obra: entre 3.000 y 6.000 €.
• Tasas e impuestos municipales: entre el 3 % y el 5 % del presupuesto de obra.
• Obra completa (incluyendo aislamiento, instalaciones y acabados): entre 700 y 1.200 €/m².

En total, un local de 60 m² podría requerir una inversión entre 45.000 y 70.000 €, según el nivel de acabado y las condiciones de partida.

Consejos prácticos antes de empezar

Yo te recomendaría que antes de nada:

• Solicita un estudio de viabilidad previo.
  Antes de encargar el proyecto completo, te puedo hacer una valoración rápida sobre si el local cumple las condiciones urbanísticas y técnicas básicas.

• Evita obras sin licencia.
  Reformar sin proyecto ni autorización puede derivar en sanciones y la imposibilidad de legalizar la vivienda después.

• Asegúrate de que el uso es compatible.
  Consulta en el Ayuntamiento la ficha urbanística antes de comprar o comprometerte con el inmueble. Si tienes dudas puedes contar con mi ayuda.

• Guarda toda la documentación.
  El certificado final, la licencia y la cédula de habitabilidad serán imprescindibles para contratar suministros o vender la vivienda en el futuro.

Convertir un local en vivienda es una oportunidad interesante, sobre todo en entornos urbanos donde el precio de la vivienda nueva es elevado. Sin embargo, no basta con reformar el espacio: se necesita un proyecto técnico completo, una licencia municipal y el cumplimiento estricto de las condiciones de habitabilidad y seguridad.

Contar con un arquitecto especializado es la clave para evitar sorpresas, optimizar la distribución del espacio y garantizar que el resultado final sea una vivienda totalmente legal, segura y confortable. Si necesitas cualquier aclaración no dudes en pedírmela. Mi correo electrónico y mi número de teléfono se encuentran en esta misma web. Espero haberte sido útil.

Espero que esta información te haya sido útil, y te animo a seguir atento, ya que cada tanto publicaré un nuevo artículo con temas relacionados que podrían ser de tu interés. Si tienes alguna duda puedes dejarme un comentario.