Transformar un local comercial en vivienda es una opción cada vez más popular, sobre todo en las ciudades por la falta de obra nueva. Muchos propietarios ven en esos bajos o entreplantas, que quizás hace años tuvieron vida como tiendas o pequeños negocios, una oportunidad para darles un nuevo uso y convertirlos en su futura vivienda.

Pero ojo, convertir un local en vivienda no es tan sencillo como “pintar, levantar un par de tabiques y poner una cocina”. Detrás de toda obra hay una serie de requisitos técnicos y normativos que, si no se planifican bien desde el principio, pueden complicar mucho el proceso. En este artículo te explico los problemas más comunes que suelen aparecer, por qué ocurren y cómo prevenirlos. También quiero decirte que puedes contar con mi experiencia para cambios de uso, así como para reformas y rehabilitaciones de locales y/o viviendas antiguas.

Altura libre insuficiente

Este suele ser el unos de los problemas más importantes, junto con la protección de vistas y la salida de humos a cubierta.

La normativa exige que las estancias principales tengan una altura mínima de 2,50 metros, aunque se permiten 2,20 en cocinas, baños o pasillos. Sin embargo, muchos locales antiguos —especialmente los situados en planta baja— no alcanzan esas medidas porque tienen forjados bajos o falsos techos que dejan apenas 2,20 o 2,30 metros útiles. Y eso, directamente, impide obtener la licencia de vivienda.

La ultima modificación al Decreto de Habitabilidad de Galicia ha rebajado esta exigencia en actuaciones de rehabilitación de edificios o viviendas, siempre que no se modifique la posición de los forjados. En este caso podrán mantenerse las alturas existentes, aunque no se cumpla con las alturas anteriormente indicadas. También ha rebajado la altura libre mínima en el caso de cambio de uso a vivienda de locales o espacios que no tenían dicho uso, cuya altura libre mínima admisible entre pavimento y techo acabado será 2,40 m. 

Si aún así no tenemos la altura suficiente, podemos plantear la posibilidad de rebajar el suelo para ganar altura, pero no siempre es viable. Por eso, antes de comprar o empezar cualquier obra, es fundamental medir con precisión las alturas reales y comprobar si se cumple la normativa. Si no se llega a la altura mínima, el proyecto no será autorizado, por muy bien planteada que esté la reforma.

Protección de vistas

Otro de los aspectos más delicados a la hora de transformar un local en vivienda es el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad establecidas por la Xunta de Galicia, especialmente en lo que respecta a la protección de vistas desde la vía pública. La normativa exige garantizar la privacidad de los futuros ocupantes, de manera que la parte inferior de las ventanas que den a la calle debe situarse, como mínimo, a 1,80 metros por encima del nivel de la acera. Esta cota tiene como objetivo evitar que los transeúntes puedan ver directamente el interior de las estancias destinadas a uso residencial.

Esta exigencia suele generar complicaciones técnicas en locales situados a nivel de calle, ya que el suelo original suele estar muy próximo al nivel exterior. Para cumplir la condición de los 1,80 metros desde la acera a la parte baja del hueco, es necesario elevar el nivel del suelo interior, respetando además que la diferencia entre el suelo y la parte baja de la ventana no supere los 1,10 metros. Esto implica, en muchos casos, un rediseño completo de la sección interior del espacio, afectando tanto a la accesibilidad como a las alturas útiles y ventilaciones.

Como alternativa para mejorar la privacidad sin alterar significativamente las cotas, algunos promotores proponen el uso de vinilos opacos o translúcidos que impidan la visión desde el exterior. Sin embargo, la normativa de habitabilidad solo permite este recurso en ventanas situadas a una altura elevada o en elementos fijos no practicables, ya que en los huecos de iluminación y ventilación principal debe mantenerse la transparencia que garantice iluminación natural directa. Por tanto, aunque el vinilo puede ser una solución complementaria en determinados casos, no sustituye el cumplimiento de las cotas exigidas por la Xunta.

Otra alternativa es retranquearnos 2 metros de la línea de fachada creando un pequeño espacio privado delante de la vivienda. Pero esta opción te la explicaré más detalladamente en otro articulo, porque tiene sus pros y sus contras.

Salida de humos de la cocina a cubierta

Otro de los requisitos clásicos al convertir un local en vivienda es garantizar que la campana extractora de la cocina evacue humos, olores y vapores al exterior, hasta la cubierta del edificio, como exige el Documento Básico HS3 del Código Técnico de la Edificación en su apartado de calidad del aire interior. Esta salida hacia cubierta se considera la solución preferente para evitar molestias, evitar contaminación del aire interior y preservar la salud y confort de los ocupantes. En general, las normativas locales y estatales han interpretado que la evacuación de los productos generados en la cocción deben tener conductos exclusivos, independientes de la ventilación general de la vivienda, y que estos conductos sean verticales, conduciendo al tejado o cubierta, salvo que haya una razón justificada de imposibilidad técnica.

Sin embargo, con la modificación del Decreto 29/2010 de Galicia mediante el Decreto 128/2023, de 7 de septiembre, se introduce una cierta flexibilización. En concreto, el nuevo texto permite que la extracción de humos de las cocinas pueda sustituirse por sistemas de filtración internos homologados cuando no sea viable la salida convencional a cubierta. De este modo, la normativa reconoce que hay casos en los que técnicamente resulta muy complejo llevar el conducto hasta la cubierta, y da margen para evaluar soluciones distintas siempre que garanticen la calidad del aire. Esta posibilidad queda, sin embargo, supeditada al criterio técnico municipal: si los técnicos del ayuntamiento consideran que el sistema de filtrado cumple con los requisitos exigidos de salubridad, ventilación, olores, etc., podrán autorizarlo.

El uso de un sistema de filtración interno homologado como alternativa supone, no obstante, costes adicionales y responsabilidades de mantenimiento importantes. No basta con instalar filtros; esos filtros deben renovarse y limpiarse periódicamente, hay que evitar que haya acumulación de grasas o humos dentro del conducto, controlar que no haya olores molestos o contaminación hacia espacios vecinos, cumplir con la normativa acústica si el extractor genera ruido, y garantizar que el diseño del sistema no perjudica ni empeora la ventilación general de la vivienda. Además, la autorización municipal puede requerir proyecto técnico justo que detalle caudales, aislamiento del conducto, integración arquitectónica, posibles distancias de evacuación, etc., lo que encarece y alarga el trámite frente a la solución «a cubierta».

Falta de ventilación e iluminación natural

Otro obstáculo habitual es la escasez de luz y ventilación. Muchos locales solo tienen una fachada a la calle, a veces con un escaparate cubierto o un cierre metálico, lo que reduce mucho la entrada de aire y luz natural. Y la normativa es clara: las estancias principales, como el salón, los dormitorios o la cocina, deben tener aberturas al exterior que permitan una iluminación y ventilación adecuadas.

Cuando el local solo dispone de huecos pequeños o da a un patio interior estrecho, la solución pasa por estudiar cuidadosamente el espacio. En algunos casos se puede abrir un nuevo hueco o modificar la fachada, siempre con permiso del ayuntamiento y de la comunidad de vecinos. Otras veces conviene reorganizar la distribución de la vivienda, colocando las estancias principales junto a los huecos de luz y dejando las zonas secundarias, como baños o lavaderos, en la parte posterior. También existen opciones como los lucernarios o patios de luz, que pueden aportar claridad y ventilación natural si se cumplen las condiciones necesarias.

Humedades y falta de aislamiento térmico

Las humedades son otro clásico de los locales en planta baja. Al estar en contacto directo con el terreno o con muros fríos, es habitual que aparezcan condensaciones y manchas de humedad, sobre todo si no hay ventilación suficiente. A esto se suma que muchos locales carecen de aislamiento térmico, ya que originalmente se construyeron para uso comercial, no residencial.

Estas deficiencias no solo afectan al confort, sino que pueden impedir cumplir con las exigencias de eficiencia energética y salubridad que marca el Código Técnico de la Edificación. Por eso, una de las claves está en aislar correctamente el suelo, las paredes y el techo. Incorporar una barrera antihumedad bajo el pavimento, mejorar el aislamiento térmico de los muros y colocar ventanas con rotura de puente térmico y vidrio adecuado marcará una gran diferencia. Un buen sellado de juntas y un estudio detallado del aislamiento son básicos para que la vivienda sea confortable y saludable durante todo el año.

Instalaciones insuficientes o antiguas

Otro punto crítico son las instalaciones. Un local comercial suele tener un baño pequeño, un cuadro eléctrico simple y poco más. Nada que ver con lo que necesita una vivienda: fontanería completa, electricidad suficiente para calefacción y electrodomésticos, ventilación, extracción de humos, tomas de tierra, entre otros.

Por eso, en el proyecto es necesario rediseñar por completo todas las instalaciones, adaptándolas a los estándares de una vivienda moderna y segura. Esto incluye también los certificados y boletines finales que el ayuntamiento exigirá para otorgar la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación. Puede parecer un trámite menor, pero es lo que marca la diferencia entre una obra “bonita” y una vivienda legalmente habitable.

Accesibilidad y evacuación

La normativa dice que toda vivienda debe ser accesible y segura en caso de emergencia. Eso significa que debe poder accederse sin escalones o, si los hay, con una rampa adecuada, y que las puertas y pasillos tengan las anchuras mínimas que exige la normativa. Además, debe existir una ruta de evacuación clara y directa hacia la calle.

Algunos locales presentan desniveles, escalones o entradas elevadas que obligan a replantear el acceso. En otros casos, el local se encuentra en una zona interior sin salida directa al exterior, lo que puede hacer inviable el cambio de uso. Por eso, antes de avanzar con la reforma, es fundamental estudiar la accesibilidad y las vías de evacuación desde el primer momento. A veces basta con una pequeña adaptación del acceso o un ajuste en la distribución para cumplir los requisitos, pero si no se detecta a tiempo, puede suponer un bloqueo total del proyecto.

Ruido y aislamiento acústico

El aislamiento acústico es otro de los temas más delicados. Los locales suelen estar situados debajo de viviendas o pegados a otros locales, y eso implica que el ruido —tanto el que entra como el que sale— debe controlarse cuidadosamente.

La normativa exige un nivel de aislamiento mínimo, y si no se cumple, la vivienda no obtendrá la licencia final. Para lograrlo, se pueden usar falsos techos con materiales absorbentes, suelos flotantes o tabiques desacoplados que eviten la transmisión de vibraciones. Además, hay que planificar bien dónde se colocan los equipos como calderas, aires acondicionados o ventiladores, ya que su ruido puede molestar tanto dentro como fuera de la vivienda si no se instalan correctamente.

Cumplimiento urbanístico

Aunque el local cumpla con todas las condiciones técnicas, el ayuntamiento puede denegar el cambio de uso si el planeamiento urbanístico no permite viviendas en esa planta o en esa zona. Este punto es clave, y muchas veces se pasa por alto.

Antes de iniciar cualquier obra o incluso antes de comprar el local, se debe tener en cuenta que existe la posibilidad de solicitar un informe urbanístico o hacer una consulta previa al ayuntamiento. De esta forma podrás saber si el uso residencial está permitido o si existe alguna limitación que haga inviable el proyecto. Más vale invertir un poco de tiempo en esta verificación que encontrarse con una negativa cuando todo está en marcha.

Costes de la obra

Uno de los errores más frecuentes es subestimar el coste real del cambio de uso. A menudo se piensa solo en el precio de la obra, pero hay muchos otros gastos que hay que tener en cuenta: tasas, licencias, honorarios técnicos, estudios acústicos, certificados energéticos o gestión de residuos, entre otros.

Además, durante la obra pueden aparecer imprevistos, como humedades ocultas, problemas estructurales o instalaciones defectuosas que encarecen el presupuesto. Por eso es esencial contar con un estudio previo de viabilidad técnica y económica antes de empezar. Con un presupuesto bien detallado y un proyecto completo, se evitan sorpresas y se puede controlar mejor tanto el coste como el plazo de ejecución.

Transformar un local en vivienda es una decisión que combina ilusión y estrategia: una oportunidad para aprovechar un espacio desaprovechado y, al mismo tiempo, para diseñar tu futuro hogar a medida. Sin embargo, la diferencia entre un proyecto exitoso y un quebradero de cabeza suele estar en los detalles.

Cada local tiene sus propias limitaciones —altura, luz, ventilación, estructura—, y solo un enfoque técnico riguroso permite convertirlas en oportunidades. No se trata solo de reformar, sino de reinterpretar el espacio con criterio, cumpliendo la normativa y garantizando el confort, la seguridad y la eficiencia energética.

Si estás valorando esta posibilidad, contar con acompañamiento profesional marcará la diferencia desde el primer paso. Puedo ayudarte a estudiar la viabilidad, orientar el diseño y guiar todo el proceso técnico. Llámame o envíame un correo: juntos podemos transformar tu local en una vivienda funcional, legal y hecha para disfrutarla.

Espero que esta información te haya sido útil, y te animo a seguir atento, ya que cada tanto publicaré un nuevo artículo con temas relacionados que podrían ser de tu interés. Si tienes alguna duda puedes dejarme un comentario.