El abandono del rural gallego es una realidad que viene preocupando tanto a la sociedad como a las administraciones públicas desde hace décadas. La despoblación, el envejecimiento y el deterioro del patrimonio construido son algunos de los principales problemas a los que se enfrenta la Galicia interior. Sin embargo, en los últimos años se ha observado un creciente interés por parte de particulares y emprendedores en rehabilitar edificaciones tradicionales en el medio rural, ya sea para establecer su residencia o para desarrollar actividades económicas.

En este contexto, el artículo 40 de la Ley 2/16 del Suelo de Galicia se presenta como una herramienta fundamental para facilitar la recuperación y puesta en valor del patrimonio construido tradicional. Este artículo ofrece un marco legal flexible que permite la rehabilitación y adaptación de edificaciones antiguas a nuevos usos, constituyendo una de las pocas vías para intervenir en el suelo rústico gallego.

Marco Legal: El artículo 40 en detalle

El primer aspecto crucial que debemos entender es qué se considera una edificación tradicional según la ley. El artículo 40.3 establece un criterio temporal claro: son edificaciones tradicionales todas aquellas existentes con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma sobre el régimen del suelo y ordenación urbana. Es importante destacar que la ley especifica «con independencia de su tipología», lo que significa que no solo se limita a las típicas construcciones de piedra o arquitectura vernácula gallega, sino que abarca cualquier tipo de edificación anterior a esa fecha.

Ámbito de aplicación

La norma se aplica a edificaciones ubicadas en cualquier categoría de suelo de núcleo y en cualquier categoría de suelo rústico. Esta amplitud en su ámbito de aplicación es especialmente relevante, ya que permite intervenir en prácticamente cualquier ubicación del rural gallego, siempre que se cumplan los demás requisitos establecidos.

Usos permitidos

El artículo establece una amplia variedad de usos posibles para estas edificaciones. En primer lugar, se permite su uso residencial, lo que posibilita su transformación en viviendas. Además, pueden destinarse a usos terciarios, como comercios, oficinas o servicios, así como a usos productivos, adaptándolas para diversas actividades económicas.

También se contempla su aprovechamiento para actividades turísticas, incluyendo alojamientos rurales y restaurantes, y para actividades artesanales, como talleres de artesanía u obradores. Asimismo, se permite la instalación de pequeños talleres, que faciliten el desarrollo de actividades productivas a pequeña escala.

Por último, las edificaciones pueden destinarse a equipamientos para servicios comunitarios o dotaciones. Esta flexibilidad en los usos permite adaptar las edificaciones a las necesidades actuales y fomentar nuevas oportunidades económicas en el medio rural.

Intervenciones permitidas y sus condiciones

El artículo 40.2 contempla varias posibilidades de intervención. En primer lugar, la reforma, que incluye intervenciones tanto en el interior como en el exterior de una edificación. Estas obras pueden implicar la sustitución o transformación de materiales, elementos o partes de la construcción, afectando o no su estructura y volumetría.

La rehabilitación se refiere a acciones y medidas destinadas a recuperar un uso original que se había perdido o a implantar un nuevo uso compatible con el inmueble.

Por otro lado, la reconstrucción es una acción orientada a restaurar un estado previo del inmueble arruinado, utilizando como base partes originales cuya autenticidad pueda ser acreditada.

La ampliación comprende obras que aumentan el volumen original de la vivienda. En cuanto a la ampliación, se establece que puede realizarse hasta un 50% del volumen original, puede ejecutarse en un volumen independiente y no es necesario cumplir con los parámetros urbanísticos aplicables, excepto el límite de altura.

Estas definiciones están extraídas del DECRETO 143/2016, de 22 de septiembre, que aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.

Requisitos fundamentales

Para realizar cualquiera de estas intervenciones, es imprescindible cumplir tres requisitos básicos.

En primer lugar, se debe obtener el título habilitante municipal de naturaleza urbanística, que puede ser una licencia o una comunicación previa, según corresponda al caso.

Además, es fundamental conservar las características esenciales del edificio, el entorno y la tipología originaria, garantizando así su integración y coherencia con el contexto.

Por último, se debe respetar todas las normativas sectoriales que resulten de aplicación, asegurando el cumplimiento de las disposiciones legales vigentes.

Oportunidades y consideraciones prácticas

Esta normativa abre numerosas posibilidades para la recuperación del patrimonio rural, permitiendo tanto su reutilización como su adaptación a las necesidades actuales.

En el ámbito residencial, facilita la rehabilitación de casas antiguas para su uso como vivienda principal o segunda residencia. Además, posibilita la ampliación de estas edificaciones, permitiendo su adaptación a las exigencias de confort y funcionalidad modernas. Gracias a ello, se fomenta el retorno de nuevos habitantes al medio rural, contribuyendo a la revitalización de estas áreas.

En cuanto al desarrollo de actividades económicas, la norma permite la creación de alojamientos turísticos, como casas rurales u hoteles con encanto, impulsando así el turismo sostenible. También favorece el establecimiento de pequeños negocios y talleres artesanales, lo que fomenta el emprendimiento y la generación de empleo en el ámbito rural. Asimismo, facilita la implantación de servicios esenciales, mejorando la calidad de vida de la población local y fortaleciendo el tejido económico de la zona.

Por otro lado, esta regulación desempeña un papel clave en la preservación del patrimonio. Permite la recuperación de edificaciones en estado de abandono, evitando su deterioro definitivo. Al mismo tiempo, promueve el mantenimiento de la arquitectura tradicional, asegurando que las construcciones rehabilitadas conserven sus valores históricos y estéticos. Finalmente, contribuye a la conservación del paisaje rural, garantizando que las intervenciones sean respetuosas con el entorno y mantengan la identidad cultural de cada lugar.

Aspectos a considerar antes de iniciar un proyecto

Para llevar a cabo la rehabilitación de una edificación en el medio rural, es fundamental cumplir con una serie de requisitos y procedimientos que garanticen la viabilidad del proyecto.

En primer lugar, es necesario acreditar la antigüedad de la edificación, demostrando que su construcción es anterior a 1975. Para ello, se pueden utilizar diversas fuentes documentales, como registros catastrales, fotografías aéreas históricas o documentos notariales que certifiquen su existencia en la fecha requerida.

El siguiente paso es la evaluación del estado de la edificación, determinando su grado de conservación y analizando qué elementos pueden o deben mantenerse en el proceso de rehabilitación. Esta valoración resulta clave para definir la viabilidad técnica y económica del proyecto, asegurando que la intervención sea posible y adecuada.

Además, es imprescindible verificar el cumplimiento de las normativas sectoriales aplicables. Esto implica analizar posibles afecciones derivadas de regulaciones sobre patrimonio, aguas, carreteras u otros aspectos que puedan condicionar la rehabilitación. Asimismo, se deben cumplir las normativas técnicas vigentes y considerar las ordenanzas municipales específicas del ámbito en el que se ubique la edificación.

Por último, la elaboración de un proyecto técnico es un requisito fundamental. Este debe ser realizado por profesionales cualificados, quienes se encargarán de recopilar y presentar la documentación necesaria para la obtención de la licencia de obra. Además, es imprescindible contar con un presupuesto realista que contemple todos los aspectos de la intervención, garantizando su viabilidad económica y evitando imprevistos durante la ejecución del proyecto.

Conclusiones

El artículo 40 de la Ley 2/16 del Suelo de Galicia representa una oportunidad única para la recuperación del patrimonio construido en el rural gallego. Sus principales ventajas son:

• Flexibilidad en los usos permitidos, facilitando tanto el uso residencial como el desarrollo de actividades económicas.

• Posibilidad de ampliación significativa (hasta un 50% del volumen original).

• Exención del cumplimiento de ciertos parámetros urbanísticos, lo que facilita la adaptación a necesidades actuales.

• Aplicabilidad en cualquier categoría de suelo de núcleo o rústico.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que:

• Se debe mantener la esencia de la edificación original y su relación con el entorno.

• Es necesario cumplir con las normativas sectoriales aplicables.

Se requiere una planificación cuidadosa y asesoramiento técnico adecuado.

Esta normativa constituye una herramienta fundamental para la revitalización del rural gallego, permitiendo la recuperación de edificaciones tradicionales y su adaptación a nuevos usos, contribuyendo así a la lucha contra el abandono y la despoblación. La clave del éxito en estos proyectos radica en encontrar el equilibrio entre la preservación del patrimonio y su adaptación a las necesidades contemporáneas, siempre dentro del marco legal establecido.

Espero que esta información te haya sido útil, y te animo a seguir atento, ya que cada tanto publicaré un nuevo artículo con temas relacionados que podrían ser de tu interés. Si tienes alguna duda puedes hacerme un comentario en el siguiente cuadro: