Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier persona. Sin embargo, una vez adquirida, es fundamental asegurarse de que está en buenas condiciones y no presenta patologías ocultas que puedan afectar su estructura, funcionalidad o habitabilidad. Aunque algunas deficiencias son evidentes, otras pueden pasar desapercibidas y convertirse en problemas graves con el tiempo.

Las patologías más comunes en las viviendas

Uno de los problemas más habituales en una vivienda son las humedades y filtraciones. Estas pueden manifestarse con manchas oscuras o verdosas en paredes y techos, pintura descascarada o abombada, o incluso malos olores en algunas habitaciones. Las humedades pueden tener distintas causas, como filtraciones a través de fachadas y cubiertas, ascenso de agua desde el subsuelo o acumulación de condensación en interiores mal ventilados. Detectarlas a tiempo es clave para evitar daños estructurales o problemas de salud derivados del moho y los hongos.

Otro aspecto a considerar son las grietas y fisuras, que pueden aparecer en paredes, techos o suelos. Aunque algunas son meramente estéticas, otras pueden ser señales de problemas estructurales serios, especialmente si son diagonales o en forma de escalera. Es importante prestar atención a las uniones entre muros y techos, ya que ahí suelen manifestarse los primeros signos de asentamiento o movimientos en la estructura.

Los defectos en las instalaciones también pueden representar un problema, ya que afectan directamente la funcionalidad de la vivienda. Es recomendable comprobar la presión del agua en grifos, verificar el correcto funcionamiento del sistema de saneamiento y revisar el estado de las instalaciones eléctricas. Las tuberías ocultas pueden presentar fugas, y el cableado eléctrico podría estar obsoleto o mal instalado, aumentando el riesgo de cortocircuitos o incendios.

Patologías ocultas y cómo identificarlas

Existen patologías constructivas que no son evidentes a simple vista y pueden tardar años en manifestarse. Entre ellas se encuentran los problemas de cimentación, que pueden derivar en asentamientos diferenciales y grietas estructurales con el tiempo. También pueden presentarse defectos en la impermeabilización de cubiertas y terrazas, que solo serán detectables cuando la humedad haya causado daños visibles en el interior. Las instalaciones ocultas, como tuberías empotradas o conductos de ventilación defectuosos, también pueden generar complicaciones que requieren una inspección detallada para ser detectadas a tiempo.

Algunos síntomas pueden alertarnos sobre la presencia de estas patologías ocultas. Si las puertas y ventanas comienzan a encajarse mal o los suelos presentan desniveles, puede ser una señal de movimientos estructurales. La aparición de manchas de humedad en lugares inesperados, olores extraños o la proliferación de hongos también pueden indicar problemas en el interior de la construcción. En algunos casos, el sonido hueco al golpear ciertos elementos de madera puede evidenciar la presencia de termitas u otros insectos que deterioran la estructura.

¿Qué hacer si detectas patologías en tu vivienda?

Si descubres defectos en tu vivienda tras la compra, lo primero que debes hacer es documentar cada problema con fotografías y descripciones detalladas. Esto será fundamental si necesitas presentar una reclamación. En el caso de viviendas de segunda mano, la ley establece un plazo de seis meses desde la firma de la compraventa para reclamar desperfectos que no hayan sido informados previamente. Para vicios ocultos de mayor gravedad, el plazo puede extenderse hasta tres años.

El siguiente paso es notificar formalmente al vendedor sobre las patologías detectadas. Se recomienda hacerlo mediante un burofax o cualquier otro medio que deje constancia legal de la comunicación. Paralelamente, es aconsejable contratar a un arquitecto o arquitecto técnico que pueda realizar un informe pericial detallado, que incluya un análisis de las causas y el alcance de los daños. Este documento será clave si es necesario emprender acciones legales.

En muchos casos, se puede llegar a una solución amistosa con el vendedor o la promotora, ya sea negociando una reparación o una compensación económica. Sin embargo, si no hay acuerdo, es posible recurrir a la vía legal, aunque hay que tener en cuenta que la carga de la prueba recae en el comprador. Dependiendo de la gravedad de los defectos, se puede solicitar la resolución del contrato de compraventa o una reducción proporcional del precio pagado.

El papel del arquitecto en la detección y solución de patologías

Si después de comprar tu vivienda detectas problemas, como arquitecto puedo ofrecerte una serie de soluciones para ayudarte a abordar la situación de la mejor manera posible. En primer lugar, puedo realizar una inspección detallada para identificar y documentar todas las patologías existentes. No solo me limitaré a lo visible, sino que analizaré en profundidad cada elemento para determinar el origen de los problemas y evaluar su alcance real.

Una vez identificadas las patologías, elaboraré un informe técnico en el que describiré detalladamente los problemas detectados, sus posibles causas y las soluciones recomendadas. Este informe puede ser de gran utilidad si necesitas presentar una reclamación al vendedor o a la promotora de la vivienda, ya que servirá como prueba objetiva del estado en el que se encuentra el inmueble.

Por último, si decides solucionar los problemas detectados, puedo desarrollar un proyecto técnico de reparación, con el cual podrás solicitar la licencia correspondiente y ejecutar las obras necesarias para eliminar de raíz los desperfectos. Este proyecto incluirá un plan detallado de intervención, materiales recomendados y el coste estimado de la obra, permitiéndote afrontar las reparaciones con seguridad y garantías. De esta manera, no solo solucionarás los problemas actuales, sino que también evitarás que vuelvan a aparecer en el futuro.

Si necesitas asesoramiento, no dudes en llamarme o escribirme. Cuéntame tu problema y lo analizaremos juntos de manera profesional.

Conclusión

Adquirir una vivienda es un gran paso, pero es fundamental asegurarse de que no presenta defectos que puedan comprometer su valor o habitabilidad. Detectar y abordar las patologías a tiempo puede evitar costosos problemas en el futuro. Realizar una inspección minuciosa antes de la compra y contar con el apoyo de un arquitecto cuando sea necesario son medidas clave para garantizar que la inversión sea segura y duradera. En caso de detectar problemas tras la compra, actuar con rapidez y documentar adecuadamente los desperfectos será crucial para hacer valer nuestros derechos y encontrar la mejor solución posible.

Espero que esta información te haya sido útil, y te animo a seguir atento, ya que cada tanto publicaré un nuevo artículo con temas relacionados que podrían ser de tu interés. Si tienes alguna duda puedes hacerme un comentario en el siguiente cuadro: