El Certificado de Antigüedad es un documento clave para acreditar la fecha de construcción de un inmueble, y resulta fundamental en diversas gestiones legales y administrativas. Su importancia es especialmente evidente en el registro de la propiedad, donde es necesario para formalizar la inscripción de la edificación ante notario, permitiendo su legalización en procesos de regularización de propiedades.

Este certificado también es imprescindible en trámites como la solicitud de préstamos hipotecarios, ya que proporciona a las entidades bancarias la seguridad de la antigüedad de la construcción. Para su emisión, el arquitecto debe certificar tanto la fecha de construcción original como las modificaciones realizadas a lo largo del tiempo, como ampliaciones o construcciones auxiliares, verificando que las posibles infracciones urbanísticas hayan prescrito. En Galicia, el plazo de prescripción es de seis años, aunque en algunos casos excepcionales puede ampliarse a diez años.

El proceso de obtención de un Certificado de Antigüedad incluye la verificación de la antigüedad de la edificación y sus modificaciones, asegurando que la construcción ha estado en uso durante el periodo suficiente para que las infracciones urbanísticas, si existieron, hayan prescrito. En algunos casos, es necesario proporcionar información adicional como la superficie edificada, número de plantas y las coordenadas geográficas del inmueble. Este certificado, conocido también como Certificado Descriptivo de Obra y Antigüedad, debe ser firmado por un arquitecto y puede ir acompañado de documentación adicional, como licencias de obra, planos originales, fotografías aéreas o informes de laboratorio sobre los materiales utilizados.

En el caso de edificaciones que no siguieron el proceso legal de inscripción como obras nuevas, como aquellas construidas sin licencia o que no fueron registradas en su momento, existe un procedimiento alternativo para su inscripción como «Obra Nueva Antigua». En este caso, será necesario presentar un Certificado de Antigüedad firmado por un técnico competente, una escritura de Declaración de Obra Nueva Antigua y un certificado emitido por el ayuntamiento que acredite la inexistencia de un expediente de infracción urbanística en curso. Este procedimiento es esencial para regularizar edificaciones que, a pesar de ser existentes, no fueron inscritas en el Registro de la Propiedad.

Es crucial que los arquitectos que emiten un Certificado de Antigüedad actúen con responsabilidad, dado que este documento tiene consecuencias legales y administrativas. Aunque el visado del certificado no es obligatorio desde 2010, sigue siendo comúnmente solicitado para verificar la firma del técnico redactor. Si no se opta por el visado, la firma del arquitecto deberá ser legitimada ante notario. En cualquier caso, la exactitud y veracidad en la emisión del Certificado de Antigüedad son fundamentales para asegurar la validez del proceso de regularización y evitar posibles problemas legales en el futuro.

Pero por si no ha quedado claro, desglosaremos el artículo en apartados para facilitar su comprensión. A continuación, abordaremos cada uno de los aspectos clave de forma más detallada y estructurada.

¿Qué es el Certificado de Antigüedad?

El Certificado de Antigüedad es un documento técnico, firmado por un arquitecto, que acredita la fecha de construcción de un edificio, vivienda o cualquier otra edificación. Su validez se basa en la capacidad del técnico redactor para comprobar la información a través de diversos medios, incluyendo inspecciones, documentación previa y fuentes oficiales.

¿Para qué sirve el Certificado de Antigüedad?

Este documento tiene múltiples aplicaciones en el ámbito legal y administrativo. Entre sus principales usos se encuentran:

• Legalización de edificaciones: Permite acreditar la existencia de una construcción en un determinado momento, lo que puede ser clave para la regularización de edificaciones que no cuentan con licencia de obras.

• Inscripción en el Registro de la Propiedad: En muchos casos, es un requisito necesario para registrar una construcción no inscrita en el Catastro o Registro de la Propiedad.

• Declaración de obra nueva antigua: Para la inscripción de edificaciones en el Registro de la Propiedad cuando no se cuenta con licencia de primera ocupación.

• Trámites urbanísticos y administrativos: Puede ser solicitado en procedimientos municipales relacionados con urbanismo, licencias o inspecciones.

• Compra-venta de inmuebles: En algunas transacciones inmobiliarias, el certificado se requiere para demostrar la existencia y antigüedad de la construcción.

• Defensa ante sanciones urbanísticas: Puede ser utilizado como prueba en procedimientos administrativos relacionados con disciplina urbanística.

¿Qué se certifica en un Certificado de Antigüedad?

El contenido del certificado varía dependiendo del caso, pero generalmente incluye los siguientes datos:

• Identificación del inmueble: Dirección, referencia catastral y otros datos relevantes.

• Fecha estimada de construcción o reforma.

• Superficie construida y descripción del inmueble.

• Metodología utilizada para la determinación de la antigüedad.

• Documentación y pruebas utilizadas como base de la certificación.

• Firma y número de colegiado del arquitecto que emite el certificado.

¿Cómo se obtienen los datos para poder certificar la antigüedad?

Para determinar la antigüedad de una construcción, el arquitecto debe apoyarse en diversas fuentes de información que permitan corroborar la fecha de edificación. Algunos de los métodos más utilizados son:

Fotografías aéreas históricas: Las imágenes aéreas disponibles en organismos oficiales, como el Instituto Geográfico Nacional (IGN), pueden mostrar la existencia del inmueble en distintas épocas, permitiendo determinar su antigüedad aproximada.

Google Earth Pro: Activar la opción de «Mostrar la línea de tiempo» desde el menú «Ver» o haciendo clic en el ícono de reloj, lo que te permitirá deslizar una barra de tiempo para seleccionar y ver las imágenes disponibles en fechas específicas.

Cartografía catastral: El Catastro Inmobiliario ofrece información sobre la fecha de construcción de los inmuebles inscritos. Aunque no siempre es exacta, puede servir de referencia para la certificación.

Registros municipales y licencias de obras: Consultar archivos municipales y expedientes de licencias de obra es una fuente fiable de información sobre la construcción o reforma de un inmueble.

Registro de la Propiedad: El Registro de la Propiedad puede contener información sobre la inscripción de la construcción, proporcionando fechas relevantes.

Testimonios y documentación privada: En algunos casos, escrituras notariales, contratos de compra-venta, facturas de construcción y otros documentos privados pueden ayudar a establecer la antigüedad del inmueble.

Inspección visual y análisis constructivo: El estado de conservación, los materiales empleados y las técnicas constructivas pueden aportar indicios sobre la época de edificación.

Certificados y estudios previos: Algunas edificaciones pueden haber sido objeto de estudios previos que incluyan análisis estructurales, informes técnicos u otros documentos útiles.

Consideraciones importantes a tener en cuenta.

Al emitir un Certificado de Antigüedad, únicamente los arquitectos nos basamos en pruebas objetivas y verificables. La rigurosidad y veracidad en la certificación son esenciales para garantizar la fiabilidad del documento. Emitir un certificado sin fundamentos claros puede acarrear graves consecuencias legales y deontológicas para el profesional, por lo que siempre debe existir una base sólida de evidencia que respalde la certificación.

Es igualmente importante tener en cuenta la compatibilidad del certificado con la normativa vigente en el municipio correspondiente. Cada localización puede contar con requisitos específicos que deben cumplirse para que el certificado sea aceptado en los trámites administrativos. Por lo tanto, es recomendable que el arquitecto consulte las regulaciones locales antes de emitir el documento, asegurándose de que cumple con todos los requisitos legales para que tenga validez en el proceso requerido.

El Certificado de Antigüedad tiene ciertas limitaciones que deben ser claramente entendidas. Este documento no reemplaza una licencia de obra ni regulariza de forma automática una construcción. Su función principal es acreditar la existencia de una edificación en una fecha determinada, lo que puede ser un paso esencial en procedimientos administrativos, pero no otorga legalidad plena a la propiedad.

Finalmente, la responsabilidad profesional del arquitecto es un aspecto clave a considerar. Al firmar el certificado, el arquitecto asume la responsabilidad técnica sobre su contenido. En caso de que se detecten falsedades o errores graves en la certificación, podrían derivarse sanciones disciplinarias o incluso acciones legales en su contra, lo que subraya la importancia de una actuación ética y meticulosa en la emisión de estos documentos.

¿En que puedo ayudarte?

Si necesitas un Certificado de Antigüedad, no dudes en enviarme un correo electrónico. Estaré encantado de ayudarte, incluso con la gestión completa que puedas necesitar.

Espero que esta información te haya sido útil, y te animo a seguir atento, ya que cada tanto publicaré un nuevo artículo con temas relacionados que podrían ser de tu interés. Si tienes alguna duda puedes hacerme un comentario en el siguiente cuadro: